湖南省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法

（1994年11月19日湖南省人民政府令第38號(hào)公布　1997年12月30日湖南省人民政府令第86號(hào)第一次修改　2002年3月7日湖南省人民政府令152號(hào)第二次修改 自1994年11月19日起施行）

第一章　總　則

　　第一條　根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于我省境內(nèi)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

　　第三條　中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本辦法的規(guī)定在我省取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營。

　　外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第四條　縣級(jí)以上人民政府土地管理部門、房產(chǎn)管理部門，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，按照各自的職能，各司其職、密切配合，做好城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓工作。

第二章　土地使用權(quán)出讓

　　第五條　土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。

　　第六條　下列土地使用權(quán)可以依法出讓：

　　（一）市、縣人民政府根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展需要依法征用的農(nóng)村集體所有的土地：

　?。ǘ┯扇嗣裾婪ㄊ栈赝恋厥褂脵?quán)的國有土地；

　　（三）出讓期滿后由人民政府無償收回的國有土地；

　?。ㄋ模┏擎?zhèn)其他可供出讓的國有土地。

　　上述出讓的土地可以是未經(jīng)開發(fā)的土地，也可以是經(jīng)過平整和進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地。地上有建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)做好拆遷安置工作。

　　第七條　具體地塊的土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同同級(jí)城市規(guī)劃和建設(shè)行政部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照《湖南省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定的建設(shè)用地審批權(quán)限報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，由土地管理部門實(shí)施。

　　土地使用權(quán)出讓方案應(yīng)當(dāng)包括出讓地塊的面積、位置、界址、用途、出讓年限、建設(shè)規(guī)劃要求、標(biāo)定地價(jià)、出讓方式等內(nèi)容。

　　第八條　市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)對(duì)土地進(jìn)行分等定級(jí)，分別不同的區(qū)位和用途，會(huì)同物價(jià)、財(cái)政、建設(shè)行政等部門擬定基準(zhǔn)地價(jià)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)公布，基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地的供求情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

　　第九條　土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者協(xié)議方式進(jìn)行。

　　商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；不具備拍賣、招標(biāo)條件的，按建設(shè)用地審批權(quán)限報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，可以采取雙方協(xié)議的方式。

　　第十條　土地使用權(quán)以拍賣方式出讓的，按下列程序進(jìn)行：

　　（一）出讓方根據(jù)批準(zhǔn)的出讓方案，應(yīng)當(dāng)在拍賣30日前發(fā)出拍賣土地使用權(quán)公告，并向競買者提供有關(guān)文件和資料；

　?。ǘ└傎I者按公告規(guī)定的時(shí)間向出讓方報(bào)名，并提交法人代表證明或者自然人身份證明、資信證明等文件，經(jīng)出讓方進(jìn)行資格審核并交付保證金（不計(jì)息，下同）后，領(lǐng)取報(bào)價(jià)牌；

　?。ㄈ┏鲎尫桨垂嬉?guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)主持公開拍賣，宣讀土地使用權(quán)拍賣規(guī)則，介紹出讓地塊的概況，公布底價(jià)，公開叫價(jià)，競買者應(yīng)價(jià)競爭，應(yīng)價(jià)高者為受讓方；

　　（四）受讓方與出讓方當(dāng)場簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10％交納定金；

　?。ㄎ澹┡馁u中，出讓方認(rèn)為競買者出價(jià)低于出讓金底價(jià)，有權(quán)停止拍賣；

　?。?duì)競買未成交者所交的保證金，出讓方應(yīng)當(dāng)在拍賣成交之日起5日內(nèi)原數(shù)退還。

　　第十一條　土地使用權(quán)以招標(biāo)方式出讓的，按下列程序進(jìn)行：

　?。ㄒ唬┏鲎尫礁鶕?jù)批準(zhǔn)的出讓方案，發(fā)出投標(biāo)邀請書或者發(fā)布招標(biāo)出讓公告，并向投標(biāo)者提供有關(guān)文件和資料；

　?。ǘ┩稑?biāo)者應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的投標(biāo)時(shí)間內(nèi)，向出讓方提交保證金，并將標(biāo)書密封后投入指定的標(biāo)箱；

　?。ㄈ┏鲎尫綉?yīng)當(dāng)聘請城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、財(cái)政、物價(jià)等部門的代表和專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)（小組）。評(píng)標(biāo)委員會(huì)（小組）應(yīng)當(dāng)在收到全部標(biāo)書之日起30日內(nèi)對(duì)有效標(biāo)書進(jìn)行評(píng)審，決定中標(biāo)者。出讓方在評(píng)標(biāo)委員會(huì)（小組）簽發(fā)決標(biāo)書之日起10日內(nèi)向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)書面通知未中標(biāo)者；

　?。ㄋ模┲袠?biāo)者應(yīng)當(dāng)在收到中標(biāo)通知書之日起15日內(nèi)持中標(biāo)通知書與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10％交納定金。逾期不與出讓方簽訂出讓合同的，取消其中標(biāo)權(quán)，所交保證金不予退還；

　　（五）對(duì)未中標(biāo)者所交的保證金，出讓方應(yīng)當(dāng)在決標(biāo)之日起5日內(nèi)原數(shù)退還。

　　第十二條　土地使用權(quán)以協(xié)議方式出讓的，按下列程序進(jìn)行：

　　（一）申請使用土地者應(yīng)當(dāng)向出讓方提交用地申請。出讓方應(yīng)當(dāng)向申請使用土地者提供出讓地塊必要的文件和資料；

　　（二）申請使用土地者在收到資料后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向出讓方提交計(jì)劃立項(xiàng)文件、土地開發(fā)利用方案、建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證和出讓金幣種、數(shù)額和付款方式等文件；

　?。ㄈ┏鲎尫皆诮拥缴暾埵褂猛恋卣咛峤坏奈募?，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)進(jìn)行審查并與申請使用土地者協(xié)商；

　?。ㄋ模┻_(dá)成初步協(xié)議后，由出讓方與土地使用者正式簽訂出讓合同。土地使用者應(yīng)按出讓金總額的10％交納定金。

　　市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定、公布協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。各級(jí)人民政府不得低于協(xié)議出讓土地最低價(jià)出讓土地。具體地塊的出讓金額應(yīng)當(dāng)經(jīng)過集體審核確定，出讓結(jié)果，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開。

　　第十三條　土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，按合同規(guī)定的幣種向出讓方支付全部土地使用權(quán)出讓金。定金、保證金可以充抵出讓金，但不計(jì)利息。

　　出讓金標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同物價(jià)、財(cái)政部門在基準(zhǔn)地價(jià)指導(dǎo)下制定，由同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，報(bào)省國土測繪管理局、省物價(jià)局、省財(cái)政廳備案。

　　土地使用權(quán)出讓金全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算。出讓金主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。

　　第十四條　土地使用者應(yīng)當(dāng)在支付全部出讓金后15日內(nèi)到市、縣人民政府土地管理部門辦理出讓土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。

　　土地使用權(quán)出讓年限，從土地使用證簽發(fā)之日起計(jì)算。

第三章　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　第十五條　土地使用者可以將依法取得的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。建有地上建筑物、其他附著物的土地，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

　　第十六條　以共同共有的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，須征得其他共有人書面同意，對(duì)共有土地使用權(quán)中占有的份額先行分割，再以其本人所占有的部分進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　第十七條　土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，必須具備下列條件：

　?。ㄒ唬╊I(lǐng)有國有土地使用證；地上有建筑物、其他附著物的，還應(yīng)當(dāng)有房屋所有權(quán)證；

　?。ǘ┮牙U清土地使用權(quán)出讓金；

　　（三）完成土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地開發(fā)和建設(shè)投資總額25％以上；

　?。ㄋ模┎桓淖兂鲎尯贤?guī)定的土地使用用途并符合城市規(guī)劃要求；

　?。ㄎ澹┓铣鲎尯贤?guī)定的其他有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提條件。

　　第十八條　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并持土地使用證、土地出讓合同、土地轉(zhuǎn)讓合同，向土地所在地的市、縣土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

　　地上建有房屋的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)先向所在地的房產(chǎn)管理部門申請辦理房屋交易過戶和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

　　第十九條　土地管理部門和房產(chǎn)管理部門接到申請后，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)給予答復(fù)。對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件和登記要求的，應(yīng)當(dāng)換發(fā)土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　第二十條　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)土地發(fā)生增值的，土地使用者應(yīng)當(dāng)向國家交納土地增值稅。

第四章　土地使用權(quán)出租

　　第二十一條　土地使用者可以將依法取得的土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物出租，承租人有使用的權(quán)利，但無處分的權(quán)利。

　　第二十二條　土地使用權(quán)出租，出租人必須具備本辦法第十七條規(guī)定的條件。

　　第二十三條　出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。

　　承租人應(yīng)當(dāng)按租賃合同的規(guī)定向出租人支付租金。

　　第二十四條　土地使用權(quán)出租的期限，應(yīng)當(dāng)在出讓合同規(guī)定的使用年限的剩余期限內(nèi)，由出租人與承租人雙方協(xié)商解決。

　　第二十五條　有下列情形之一的，出租人有權(quán)解除租賃關(guān)系：

　　（一）承租人擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借和交換土地使用權(quán)的；

　?。ǘ┏凶馊诉`反租賃合同規(guī)定用途的；

　?。ㄈ┏凶馊诉`反合同規(guī)定欠交租金6個(gè)月以上的；

　?。ㄋ模┏凶馊死贸凶馔恋剡M(jìn)行違法活動(dòng)的。

第五章　土地使用權(quán)抵押

　　第二十六條　土地使用者可以將依法取得的土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物向金融機(jī)構(gòu)或者其他債權(quán)人進(jìn)行抵押。

　　原擁有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物的一方為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人。

　　第二十七條　土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人交驗(yàn)國有土地使用證、房屋所有權(quán)證、土地出讓合同或者轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件，經(jīng)核實(shí)后，抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

　　抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂之日起15日內(nèi)到市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。

　　第二十八條　與他人共有的土地使用權(quán)抵押時(shí)，以抵押人應(yīng)分?jǐn)偟氖褂妹娣e為限；共有使用權(quán)不可分割時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)與共有人簽訂書面協(xié)議方可抵押。

　　第二十九條　已作抵押的土地使用權(quán)在抵押期間如需轉(zhuǎn)讓、出租，抵押人應(yīng)當(dāng)事先取得抵押權(quán)人書面同意。

　　第三十條　有下列情況之一的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門申請?zhí)幏值盅旱耐恋厥褂脵?quán)或者隨同的地上建筑物及其他附著物：

　?。ㄒ唬┑盅喝宋窗春贤?guī)定償還債務(wù)的；

　　（二）抵押人被宣告解散、破產(chǎn)的；

　?。ㄈ┑盅喝怂劳龆鵁o繼承人或受遺贈(zèng)人的；

　　（四）繼承人或者受遺贈(zèng)人拒絕償還債務(wù)的。

　　第三十一條　經(jīng)批準(zhǔn)處分抵押的土地使用權(quán)或者隨同的地上建筑物及其附著物，抵押權(quán)人可委托市、縣人民政府土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門依照《暫行條例》和本辦法以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行處分。

　　第三十二條　處分抵押的土地使用權(quán)，在同等條件下，受讓人按下列順序享有優(yōu)先權(quán)：

　　（一）土地使用權(quán)共有人；

　?。ǘ┩恋厥褂脵?quán)承租人；

　?。ㄈ┦?、縣人民政府；

　?。ㄋ模┑盅簷?quán)人。

　　第三十三條　已作抵押的土地使用權(quán)處分過程中出現(xiàn)下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)中止處分：

　?。ㄒ唬┑盅簷?quán)人要求中止；

　?。ǘ┑盅喝苏埱笾兄梗硎驹敢饧磿r(shí)清償債物，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

　?。ㄈ┍惶幏值牡盅和恋厥褂脵?quán)屬因有爭議而引起訴訟的；

　?。ㄋ模┢渌麘?yīng)當(dāng)中止的情形出現(xiàn)。

　　第三十四條　經(jīng)處分抵押的土地使用權(quán)所得價(jià)款，按以下順序處分：

　　（一）支付處分費(fèi)用；

　　（二）扣除涉及抵押標(biāo)的應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)；

　?。ㄈ﹥斶€抵押權(quán)人債權(quán)本息及罰息、罰金；

　?。ㄋ模┧Ｓ囝~退還抵押人。

　　處分所得價(jià)款不足以償還抵押債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人追索不足部分。

　　第三十五條　處分已出租的抵押土地使用權(quán)，如租期未滿，受讓人與原承租人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第三十六條　抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因終止的，抵押雙方應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)終止之日起15日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷或者轉(zhuǎn)移登記。

第六章　土地使用權(quán)終止

　　第三十七條　土地使用權(quán)出讓期滿，土地管理部門應(yīng)當(dāng)提前60日通知土地使用者。土地使用者應(yīng)當(dāng)在出讓期滿之日起15日內(nèi)持國有土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同到原登記的市、縣人民政府土地管理部門辦理注銷登記手續(xù)，交還土地使用證。

　　第三十八條　土地使用權(quán)出讓期滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)在屆滿前一年向所在地的市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請，并依照本辦法第二章的規(guī)定重新辦理出讓手續(xù)。

　　第三十九條　國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，市、縣人民政府根據(jù)社會(huì)公共利益需要，必須提前收回土地使用權(quán)的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)提前6個(gè)月將收回土地的理由、面積、四至范圍、收回日期等通知土地使用者，并在收回土地使用權(quán)所涉及的范圍內(nèi)公告。至公告規(guī)定的日期止，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門注銷其土地使用證、房屋所有權(quán)證。

　　第四十條　依法提前收回土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物的應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。補(bǔ)償金額由市、縣人民政府土地管理部門、房產(chǎn)管理部門根據(jù)土地及其地上建筑物、其他附著物使用的年限、性質(zhì)和開發(fā)利用等實(shí)際情況與土地使用者協(xié)商確定。協(xié)商不成的，由市、縣人民政府裁決。

　　因土地滅失終止土地使用權(quán)的，國家對(duì)土地使用者一般不給予補(bǔ)償。土地使用者重新提出用地申請的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定優(yōu)先辦理。

　　第四十一條　提前收回土地使用權(quán)，除采取支付補(bǔ)償金的方式外，土地管理部門也可以與用地者協(xié)商，以另一塊土地的使用權(quán)交換。

　　交換土地使用權(quán)，土地管理部門應(yīng)當(dāng)與用地者重新簽訂出讓合同，用地者應(yīng)當(dāng)辦理換證手續(xù)。

第七章　劃撥土地使用權(quán)

　　第四十二條　轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交的出讓金，由市、縣人民政府按不低于標(biāo)定地價(jià)的40％的比例確定。

　　標(biāo)定地價(jià)由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同物價(jià)、財(cái)政、建設(shè)行政等部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件、土地用途核定。

　　第四十三條　以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)在收益獲得后15日內(nèi)交付。

　　第四十四條　對(duì)劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)收回或者需要收回的，按《暫行條例》第四十六條的規(guī)定辦理。

第八章　法律責(zé)任

　　第四十五條　采取欺騙手段取得出讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門無償收回土地使用權(quán)。

　　第四十六條　土地使用者未按出讓合同規(guī)定使用土地的，由市、縣人民政府土地管理部門責(zé)令其限期改正，并可視情節(jié)給予土地使用者警告或處以出讓金總額2％以下的罰款。逾期拒不改正的，解除出讓合同，無償收回土地使用權(quán)。

　　第四十七條　土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限支付全部出讓金的，由市、縣人民政府土地管理部門按日加收未支付部分3‰的滯納金。超過合同規(guī)定期限30日未支付的，可以解除合同，并可請求違約賠償。

　　出讓方未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金、保證金，土地使用者有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。

　　第四十八條　轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未按規(guī)定辦理土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記的，不具有法律效力，由市、縣人民政府土地管理部門、房產(chǎn)管理部門按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。

　　第四十九條　有《暫行條例》第四十五條規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)給予罰款處罰的，罰款額度為非法收入總額的20－50％。

　　第五十條　當(dāng)事人對(duì)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門作出的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起訴訟。

　　第五十一條　國家機(jī)關(guān)工作人員在辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押過程中，貪污、受賄、敲詐勒索的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第九章　附　則

　　第五十二條　本辦法自發(fā)布之日起施行。